ስለ ይዞታ እና የቀዳሚነት ግዥ ይገባኛል የማለት መብት

በዚህ አጭር ጽሁፍ የይዞታ ትርጉም ምን እንደሆነ፣ ይዞታን መሰረት ያደረገ የሁከት ይወገድልኝ ክስ በምን አግባብ ሊቀርብ እንደሚችልና ይህ ክስ ከባለቤትነት ክርክር ጋር ያለው ልዩነት ምን እንደሆነ፣ ሁከት ይወገድልኝ የሚል ክስ ሲቀርብ ፍርድ ቤቶች የሚይዙት ጭብጥ በተመለከተ ዳሰሳ ተደርጎበታል፡፡ ከዚህም በተጨማሪ የቀዳሚነት ግዥ ይገባኛል የማለት መብት ትርጓሜው ምን እንደሆነና ቀዳሚ የመግዛት መብት ካለው መሀከል ባልና ሚስትን፣ ወራሾችን በተመለከተ በህጉ ሊስተናገዱ የሚችሉበት አግባብ ለማየት ተሞክሯል፡፡ በስተመጨረሻም የቅድሚያ ግዥ መብት ያለው ሰው በሚገዛበት ጊዜ ስላለው የሽያጭ ስነ-ስርዓት፣ ግድግዳና ጣራቸው በአንድ በኩል የተያያዙ ቤቶችን በተመለከተ በቅድሚያ ግዥ መብት ሊስተናገዱ የሚችሉበት የህግ አግባብና የዘመዶች በቅድሚያ የመግዛት መብትን እስመልክቶ በጽሁፍ በወፍ በረር ቅኝት ተደርጎበታል፡፡ 

1/ የይዞታ ትርጉም፡-

በፍትሐብሔር ህግ ቁጥር 1140 ላይ እንደተጠቀሰው ይዞታ ማለት አንድ ሰው አንድን ነገር በእጁ አድርጎ በእውነት የሚያዝበት ሆኖ ሲገኝ ነው፡፡ ከዚህ ድንጋጌ መገንዘብ እንደሚቻለው ይዞታ ማለት አንድ የሚንቀሳቀስም ሆነ የማይንቀሳቀስ ንብረት አሻሚ ወይም ድብቅ ባልሆነ ሁኔታ በቁጥጥር ስር በማድረግ ሊያዝበት የሚቻል ማለት ነው፡፡ እዚህ ላይ ንብረቱን በቁጥጥር ስር ማድረግ ብቻ ሳይሆን መጠቀምና መገልገልን የሚጨምር መሆኑን መገንዘብ ይቻላል፡፡ ንብረቱን በእጁ አድርጎ በእውነት የሚያዝበት ሊሆን ይገባል ማለት ንብረቱን በእጁ አድርጎ መገኘቱ ብቻ ሳይሆን በዚህ ንብረት ላይ በእውነት ማዘዝ እንዲችል የንብረቱ አያያዝ ያልተጭበረበረና በማንኛውም መንገድ ህገ ወጥ በሆነ ሁኔታ ያልተገኘ መሆን እንደሚገባው ነው፡፡  በዚህ መልኩ ንብረቱን ይዞ የሚገለገል ሰው በይዞታው ላይ የመንጠቅ ሆነ የሁከት ተግባር ተፈጽሞበት እንደሆነ በፍ/ብ/ሕ/ቁ 1149(1) መሰረት የሁከት ይወገድልኝ ክስ ለማቅረብ መብት ይኖረዋል፡፡ በዚህ ድንጋጌ መሰረት የሁከት ይወገድልኝ ክስ ለማቅረብ መሟላት ያለባቸው ፍሬ ጉዳዮች 1) ሁከት የተፈጠረበትን ንብረት ባለይዞታው በእጁ አድርጎ በእውነት የሚያዝበት መሆኑን፡፡ 2) የይዞታ ክስ የሚቀርበውም ለክርክሩ መነሻ የሆነውን ንብረት በወቅቱ ለመያዝ ምንም አይነት መብት በሌለው ሰው ላይ ስለመሆኑ፡፡ 3) ሁከት ፈጻሚው በሀይል ተግባር ወይም በሚስጥር ንብረቱን የወሰደበት መሆኑን የሚያረጋግጡ ፍሬ ጉዳዮች ናቸው፡፡ በአንድ በፍርድ ቤት በነበረ ክርክር ገዥው ንብረቱን የገዙበት የሽያጭ ውል ተገቢውን የአጻጻፍ ስነ- ስርዓት ያልተከተ ሆኖ ሳለ ገዥ በዚህ ሽያጭ ውል የገዙት ቤት ላይ ሻጭ የሁከት ተግባር እየፈጸመ ስያስቸገራቸው ሁከቱ እንዲወገድ ክስ መስተዋል፡፡ ሻጭም ገዥ ይዞታውን የያዙበት ውል ተገቢውን የአጻጻፍ ስነ-ስርዓት የተከተለ ስላልሆነ ይዞታውን በእውነት የሚያዝበት አይደለም በማለት የሁከት ይወገድልኝ ክሱ ውድቅ እንዲደረግ ሲል ተከራክሯል፡፡

ይህ ክርክር የህግ ትርጓሜ ያስፈልገዋል በሚል ለፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት የቀረበ ሲሆን ችሎቱም በቅጽ 9 በሰ/መ/ቁ 36645 በአብላጫ ድምጽ በሰጠው ውሳኔ “ይዞታው የተላለፈበት ውል የአጻጻፍ ጉድለት አለበት ከተባለ በንብረቱ መብት አለን የሚሉ ሰዎች ውሉ ፈራሽ ነው እንዲባል የክስ ምክንያት ከሚሆናቸው በስተቀረ ሁከት ይወገድ ተብሎ በሚቀርብ ክስ ላይ ሊስተናገድ የሚያስችል አይደለም” በማለት ገዥው ንብረቱን ከሻጭ ጋር ባደረጉት ውል መሰረት ይዘው እያለ ሻጭ ሁከት እየፈጠረብኝ ነው በማለት የሚያቀርበው የሁከት ይወገድልኝ አቤቱታ ተቀባይነት ከውሉ አፈጻጸም ጉድለት ተለይቶ ሊስተናገድ ይገባዋል በማለት በአብላጫ ድምጽ ወስኗል፡፡ በልዩነት የቀረበው ሀሳብ ላይ “በውሉ መሰረት ንብረቱን በገዥ ስም እስካላዞረ ድረስ ሻጭ ባለንብረት ተደርጎ ስለሚወሰድ የንብረቱ ባለይዞታ የሆነው ገዥ ሰፊ የሆነውን የባለቤትነት መብት ያለውን ሰው ሁከት ፈጥሮብኛል ብሎ ሊከስ አይገባም፡፡ የይዞታ መብት ለማስከበር የሚቀርብ ክስ የንብረቱ ባለቤት ሳይሆኑ በይዞታ ጣልቃ የሚገቡ ሌሎች ሰዎችን ለማስቆምና ለመከላከል የሚቀርብ የክስ አይነት ነው በማለት በልዩነት ወስኗል፡፡ እንደዚህ ጽሁፍ ጸሀፊ ሚዛን የሚደፋው ክርክር በአብላጫ ድምጽ የተወሰነው ውሳኔ ነው የሚል አቋም አለኝ፡፡ ምክንያቱም ባለይዞታው ምንም እንኳ ይዞታውን የያዘው የአጻጻፍ ስነ- ስርዓቱን ባልተከተለ ውል ቢሆንም በዚህ መልኩ ይዞታውን በመያዙ በእውነት አያዝበትም ለማለት አያስችልም፡፡ ይህ ውል ተገቢው የውል ክርክር ቀርቦበት እስካልፈረሰ ድረስ ባለ ይዞታው ይዞታውን በተገቢው መንገድ ይዟል ከማለት በስተቀረ ውል ባልፈረሰበት ሁኔታ ባለይዞታው በይዞታው ላይ ለሚፈጠው የሁከት ተግባር ክስ ሊያቀርብ አይችልም ሊባል አይገባም፡፡ ሻጭ የሆነ ወገን ይዞታውን በማይጸና ውል ነው ለገዥ የሸጥኩት ካለም መብቱን የሚያስከብረው የሁከት ተግባር በመፍጠር ሳይሆን ተገቢውን የውል ክርክር በማቅረብ ነው፡፡ ተገቢ የሆነ የውል ክርክር አቅርቦ በመካከላቸው ያለው ውል እንደዲፈርሳ ባላደረገበት ሁኔታ በሻጭ የሚፈጸሙ ተግባሮጭ በጸና ውል ከእርሱ የተሻለ መብት ባለው ሰው ላይ እየተፈጠረ ያለ የሁከት ተግባር በመሆኑ በገዥ የቀረበው ክስ ተገቢ ነው የሚል አቋም አለኝ፡፡

የይዞታና የባለቤትነት ክርክሮች

የይዞታና ባለቤትነትን የሚመለከቱ ጉዳዮች የተለያዩ እንደመሆናቸው መጠን የሚሸፈኑት በተለያዩ የሕግ ድንጋጌዎች ነው፡፡ ለአብነት ያህል አንድ ሰው ባደረገው የኪራይ ውል ሰበብ ቤቱን በሀይል ይዞ ለመልቀቅ ፈቃደኛ ባለመሆኑ ኪራዩን ከፍሎ ቤቱን እንዲለቅቅ በሚል የሚያቀርበው አቤቱታ ባለሀብት የሆኑትን ቤት ለማስለቀቅ የቀረበ የመፋለም ክስ እንጂ የይዞታ ክርክር አይደለም፡፡ በሀይል ይዟል ስለተባለ ብቻ ክሱን የሁከት ይወገድልኝ ክስ የሚያሰኘው አይደለም፡፡ እንደዚህ አይነት ክስ ላይ  የፍ/ብ/ሕ/ቁ 1149 ተፈጻሚ አይሆንም፡፡ አንድ ግለሰብ አንድ ተለይቶ የታወቀ ንብረት በሌላ ወገን ተወስዶበት ንብረቱ እንዲመለስለት የሚያቀርበው ክስ በሁከት ይወገድልኝ አግባብ ሊስተናገድ አይገባም፡፡ ምክንያቱም ግለሰቡ ተለይቶ የታወቀ ንብረቱን ለማስመለስ በንብረቱ ግምት ልክ ተገቢውን ዳኝነት በመክፈል የባለቤትነት ጥያቄን በማንሳት ያላግባብ ተወሰደብኝ የሚለው ንብረት አንዲመለስለት ክስ ሊያቀርብ ይገባል፡፡ ይህን መሰል ክስ በሁከት ይወገድልኝ አግባብ ሊስተናገድ የሚችል አይደለም፡፡ ምክንያቱም በፍ/ብ/ሕ/ቁ 1149 ላይ እንደተመላከተው በሁከት ይወገድልኝ አቤቱታ ሊስተናገድ የሚገባው የተፈጠረ ሁከት ለማስቆም (cessation interference) ወይም ከሁከት መፍጠር ተግባር እንዲታገድ (injection) ለመጠየቅ እንጂ የተወሰደ ንብረት እንደገና ወደ እጅ ለማስገባት የሚያስችል አይደለም፡፡  

ሁከት ይወገድልኝ የሚል ክስ ፍርድ ቤቶች የሚይዙት ጭብጥ በተመለከተ

ሁከት እንዲወገድ በሚል በቀረበ ክስ ላይ ተከሳሽ የሚያነሳው ባለቤትነትን የተመለከተ   ክርክር፣አግባብነት የሌለው ስለመሆኑ፣ሁከት ይወገድልኝ በሚል ክስ በቀረበ ጊዜ ፍርድ ቤቱ ሊይዝ የሚገባው ጭብጥ ሁከት ተፈጥሯል ወይስ አልተፈጠረም? የሚል ጥያቄ አዘል መሆን ያለበት መሆኑን የፌ/ጠ/ፍርድ ቤት በሰ/መ/ቁ 27506 በቅጽ 6 ላይ ትርጓሜ ሰጥቷል፡፡ በዚህ መዝገብ የነበረው ክርክር አመልካች ሁከት ተፈጥሮብናል የሚሉበትን ቤት በኪራይ ውል መነሻነት ይዘው እንደሚገኙና የይዞታ መብት እንዳላቸው በስር የዞን ፍርድ ቤት በማስረጃ አረጋግጠዋል፡፡ የአመልካች አቤቱታ ሁከት ይወገድልን የሚል ከሆነ ክርክሩ የይዞታ መብት (possessory action) የሚመለከት በመሆኑ በጭብጥ ተይዞ እልባት ሊሰጠው የሚገባው ነጥብ ሁከት ተፈጥሯል ወይስ አልተፈጠረም የሚለው ነው፡፡ ይሁንና ተጠሪ በዞኑ ከፍተኛ ፍርድ ቤት ያቀረቡት ክርክር ለክሱ ምክንያት የሆነው ቤት በውርስ የተላለፈልኝ የግል ቤቴ ስለሆነ የአመልካች አቤቱታ ውድቅ ሊደረግ ይገባል በማለት እንጂ ሁከት አልፈጠርኩም በማለት አይደለም፡፡ ተጠሪ በባለቤትነት ረገድ የሚያነሱት ክርክር ሁከት ተፈጥሯል ወይስ አልተፈጠረም ተብሎ ለሚያዘው ጭብጥ ተገቢነት የሌለውና እራሱን የቻለ ባለቤትነትን የመፋለም ክስ (petitory action) በሚመለከተው ላይ አቅርበው ከሚታይ በስተቀር ሁከት እንዲወገድ በቀረበ ክስ የባለቤትነት ክርክር ማንሳት አግባብነት አይኖረውም በማለት ትርጓሜ ሰጥቷል፡፡        

2/ የቀዳሚነት ግዥ ይገባኛል የማለት መብት

ትርጓሜው፡፡

በፍ/ሕ/ቁ 1386 በተገለጸው መሰረት በቀዳሚነት ግዥ ይገባኛል የማለት መብት ማለት ዋጋን በመክፈል የአንድ ንብረት ሀብትነት ወይም የአላባ ጥቅም ተቀባይነትን በአንዳንድ ምክንያቶች የሚገዛውን ሦስተኛ ወገን ለማስለቀቅ ለአንዱ ሰው የተሰጠ መብት ነው።

ቀዳሚ የመግዛት መብት ካላው መሀከል፦

• ባልና ሚስት

በባልና ሚስት የንብረት ክፍፍል ወቅት የጋራ የሆነውን ንብረት ሸጠው ለመካፈል የወሰኑ ከሆነና አንደኛው ተጋቢ ንብረቱን በግዢ ለማስቀረት ከፈለገ ቅድሚያ የመግዛት መብት ይሰጠዋል ማለት ነው ይህም በአንቀጽ በአንቀፅ 1388(2) ሰፍሯል።

ባልና ሚስቱ ሁለቱም የቅድሚያ ግዥ መብት ጥያቄን ሲያቀርቡ፦

ከባልና ሚስት የንብረት ክፍፍል ጋር በተገናኘ አንድ የጋራ ንብረት በአይነት ለመካፈል ተጋቢዎች ስምምነት ላይ ለመድረስ ያልቸሉ እንደሆነ ሁለቱም የቅድሚያ ግዥ መብት ጥያቄን ያቀረቡ እንደሆነ ንብረቱ ለጨረታ ቀርቦ እንዲሸጥ በማድረግ ገንዘቡን መካፈል አለባቸው፡፡ ሁለቱም የቀደምትነት መብት ሳይሰጣቸው እንደማንኛውም ተጫራች በጨረታው መሳተፍ ከተፈቀደላቸው እና ሌላ ተሳታፊ ወገን ጨረታውን ቢያሸንፍ ሚስት ወይም ባል ካሸናፊው የቀደምትነት መብት ይገባኛል በማለት የሚያቀርቡት ክርክር ተገቢነት የለውም፡፡ አሸናፊው በፍ/ብ/ሥ/ሥ/ሕ/ቁ 439 መሰረት ቤቱን እንዲረከብ ውሳኔ መሰጠት አለበት በማለት በፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ በት በሰ/መ/ቁ 71126 በቅጽ 13 ላይ ትርጓሜ ሰጥቷል፡፡

ከባል ወይም ከሚስት አንደኛው በሞት ሲለይ ወራሾች የሚኖራቸው የቅድሚያ ግዥ መብት::

ባልና ሚስት የጋራ ቤት ኑሯቸው አንደኛው ሲሞት የሟች ልጆች በፍ/ብ/ሕ/ቁ 826/2/ መሰረት የሟች ድርሻ በውርስ ስለሚተላለፍላቸው በህይወት ካለው ተጋቢ ጋር በቤቱ ላይ የጋራ ባለሀብቶች ይሆናሉ፡፡ የማይንቀሳቀስ ንብረት የጋራ ባለሀብቶች ከሆኑ ደግሞ በፍ/ብ/ሕ/ቁ 1272 እና 1273 መሰረት ከተቻለ በአይነት ካልተቻለ ደግሞ በሀራጅ ተሸጦ ገንዘቡን ይከፍፈላሉ፡፡ የጋራ ቤቱ መካፈል የማይቻል ሆኖ በጨረታ የሚሸጥ ከሆነ የጋራ ባለሀብቶች የቤቱን ዋጋ በመክፍል የቅድሚያ ግዥ መብታቸው የሚጠበቀው ቤቱ በግልጽ ጨረታ ያወጣውን ከፍተኛ ዋጋ ገቢ ለማድረግ ዝግጁ ሆነው ሲገኙ እንጂ መሀንዲስ ገምቶ ያቀረበውን ዋጋ ገቢ በማድረግ አይደለም፡፡

የቅድሚያ ግዥ መብት ያለው ሰው በሚገዛበት ጊዜ ስላለው የሽያጭ ስነ- ስርዓት

የቅድሚያ ግዥ መብት ያለው ሰው ቅድሚያ በሚገዛበት ጊዜ የሽያጩ አኳሀን በሀራጅ ወይም ያለ ሀራጅ በሻጭ እና በገዥ ስምምነት ሊደረግ ይገባል፡፡ የጋራ ንብረት ዋጋ በስምምነት ሊቆረጥ ካልቻለ የሽያጭ ሂደቱ በሀራጃ ተከናውኖ የንብረቱ የገበያ ዋጋ ሲታወቅ በዚህ ዋጋ መሰረት የጋራ ባለሀብት የቅድሚያ ግዥ መብት ይኖረዋል እንጂ ንብረቱ በመሀንዲስ ተገምቶ በቀረበ ጊዜ ይህን የመሀንዲስ ግምት ቤቱን ለመስራት የወጣው ወጪ ነው ወይስ የወቅቱን የገበያ ዋጋ ግምት ውስጥ ያስገባ ነው የሚለው ሳይረጋገጥ በመሀንዲሱ ዋጋ የጋራ ባለሀብቱ ንብረቱን ቅድሚያ እንዲገዛ ማድረግ ህጉን የተከተለ አይደለም፡፡ የጋራ ባለሀብት ቅድሚያ ንብረቱን የመግዛት መብት ያለው ቢሆንም ቤቱን የሚገዛው የመሀንዲስ ግምት መነሻ ዋጋ ግማሹን በመክፈል ሳይሆን ቤቱ ለግልጽ ጨረታ ቀርቦ ያወጣውን እርግጠኛ ዋጋ ግማሽ በመክፈል ነው፡፡

ግድግዳና ጣራቸው በአንድ በኩል የተያያዙ ቤቶችን በተመለከተ

አንድ ቤት በአንድ በኩል ግድግዳውና ጣራው የተያያዘ በመሆኑ በክፍሎቹ ላይ ባለሀብት ያለውን መብት በፈለገው የገበያ ዋጋ ለመሸጥ ወይም ለመለመወጥ የማይቻልና በአንድ በኩል የግድግዳው የጋራ ባለሀብት ለሆነው ባለሀብት አጠቃሎ እንዲሸጥ በህግ ገድብ አልተጣለበትም፡፡ ይህም ማለት ምንም እንኳ ግድግዳው በአንድ በኩል የጋራ ሀብት ቢሆንም ባለቤቱ የቤቱን ክፍል ለመሸጥ በፈለገ ጊዜ በግድግዳና ጣራ ብቻ የሚገኛኘው ሌላው ባለሀብት የጋራ ባለሀብትነትን አለኝ በማለት ሊሸጥ የታሰበውን አስገድዶ ለመግዛት የቅድሚያ ግዥ መብት እዲከበርለት የሚያቀርበው አቤቱታ የሕግ ድጋፍ የለውም በማለት የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በመ/ቁ 59504 ቅጽ 13 የህግ ትርጓሜ ሰጥቷል፡፡   

የዘመዶች በቅድሚያ የመግዛት መብት

በፍ/ብ/ሕ/ቁ 1390/1391 በተጠቀሰው መሰረት አንድ ሰው ከዘመዶቹ ከአንደኛው በውርስ ያገኘው ርስት የሸጠ እንደ ሆነ የሻጭ ዘመዶች በቅድሚያ የመግዛት መብት በህግ መሰረት አላቸው፡፡ የዝምድና ደረጃውም ሻጩ የማይንቀሳቀሰውን ንብረት ያገኘው በአባቱ የዝምድና መስመር ከሆነው ከአንዱ ዘመዱ እንደሆነ በቀደምትነት ለመግዛት በተሰጠው መብት ሊጠቀሙ የሚችሉት በሻጩ የአባት ወገን የዝምድና መስመር ውስጥ የሚገኙ ዘመዶች ብቻ ናቸው፡፡ እንዲሁም ሻጩ የማይንቀሳቀሰውን ንብረት ያገኘው በእናቱ የዝምድና መስመር ከሆነ ከአንዱ ዘመዱ ከሆነ በቀደምትነት ለመግዛት በተሰጠው መብት ሊጠቀሙ የሚችሉት በሻጩ የእናት ወገን የዝምድና መስመር ውስጥ የሚገኙ ዘመዶች ብቻ ናቸው፡፡  

መደምደሚያ

ይዞታ ማለት አንድ ሰው አንድን ነገር በእጁ አድርጎ በእውነት የሚያዝበት ሆኖ ሲገኝ ነው፡፡ ከዚህ መገንዘብ እንደሚቻለው ይዞታ ማለት አንድ የሚንቀሳቀስም ሆነ የማይንቀሳቀስ ንብረት አሻሚ ወይም ድብቅ ባልሆነ ሁኔታ በቁጥጥር ስር በማድረግ ሊያዝበት የሚቻል ማለት ነው፡፡ የይዞታና ባለቤትነትን የሚመለከቱ ጉዳዮች የተለያዩ እንደመሆናቸው መጠን የሚሸፈኑት በተለያዩ የሕግ ድንጋጌዎች ነው፡፡ ለአብነት ያህል አንድ ሰው ባደረገው የኪራይ ውል ሰበብ ቤቱን በሀይል ይዞ ለመልቀቅ ፈቃደኛ ባለመሆኑ ኪራዩን ከፍሎ ቤቱን እንዲለቅቅ በሚል የሚያቀርበው አቤቱታ ባለሀብት የሆኑትን ቤት ለማስለቀቅ የቀረበ የመፋለም ክስ እንጂ የይዞታ ክርክር አይደለም፡፡ በቀዳሚነት ግዥ ይገባኛል የማለት መብት ማለት ዋጋን በመክፈል የአንድ ንብረት ሀብትነት ወይም የአላባ ጥቅም ተቀባይነትን በአንዳንድ ምክንያቶች የሚገዛውን ሦስተኛ ወገን ለማስለቀቅ ለአንዱ ሰው የተሰጠ መብት መሆኑን መገንዘብ ይቻላል፡፡